Susedov plot na mojom pozemku: Ako zabrániť vydržaniu a strate majetku?

Právne riešenie spornej hranice pozemku a neoprávneného zásahu do vlastníckeho práva

Ako postupovať, ak susedov plot alebo stavba zasahuje do vášho pozemku a ako zabrániť vydržaniu vlastníckeho práva?

Ak sa skutkový stav hranice v teréne (plot) nezhoduje s právnym stavom v katastri nehnuteľností, vlastnícke právo k parcele evidovanej v katastri má prednosť pred faktickou držbou, pokiaľ nedošlo k platnému vydržaniu podľa § 134 Občianskeho zákonníka. Vlastník pozemku sa musí domáhať nápravy preukázateľným vytýčením hraníc geodetom a následnou výzvou na odstránenie neoprávneného zásahu, prípadne žalobou na ochranu vlastníckeho práva (§ 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka) alebo usporiadaním neoprávnenej stavby (§ 135c Občianskeho zákonníka).

Význam geodetického vytýčenia a definícia parcely

Pre právne posúdenie veci je nevyhnutné rozlišovať medzi pojmami pozemok a parcela. Zatiaľ čo pozemok je časť zemského povrchu, predmetom vlastníctva je parcela – geometricky a polohovo určený pozemok zobrazený v katastrálnej mape s prideleným parcelným číslom. Plot je z právneho hľadiska iba stavbou alebo prekážkou, ktorá má hranicu kopírovať, ale sama o sebe právnu hranicu neurčuje.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často mylne považujú dlhoročne existujúci plot za hranicu vlastníctva, avšak bez odborného geodetického zamerania a porovnania s údajmi v katastri nie je možné právne relevantne tvrdiť, že došlo k zásahu do vlastníckych práv.

Ak geodet (autorizovaný geodet a kartograf) zistí nesúlad medzi katastrom a realitou, na akýkoľvek právny úkon meniaci hranicu alebo vlastníctvo (predaj, zámena, súdny spor) je nevyhnutný geometrický plán. Bez tohto technického podkladu je sporná časť zeme právne neurčitá a nemožno s ňou disponovať.

Inštitút vydržania a podmienka dobrej viery

Najväčším rizikom pasivity vlastníka pri posunutom plote je inštitút vydržania. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka sa oprávnený držiteľ stáva vlastníkom nehnuteľnosti, ak ju má nepretržite v držbe po dobu 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba držby právneho predchodcu.

V prípadoch, ktoré riešime, často upozorňujeme klientov, že samotné uplynutie 10-ročnej lehoty na vydržanie nestačí; kľúčová je dobrá viera (§ 130 ods. 1 Občianskeho zákonníka), že držiteľovi vec patrí.

Ak sused vedel, že plot nestojí na hranici, alebo ak je rozdiel vo výmere v katastri a v skutočnosti zjavný, nemôže byť dobromyseľný. V takom prípade k vydržaniu nedochádza ani po desiatkach rokov užívania. Judikatúra ustálila, že dobrá viera musí byť podporená objektívnymi okolnosťami, napríklad kúpnou zmluvou s výmerou zodpovedajúcou užívanému stavu.

Prerušenie plynutia vydržacej doby

Na účinnú ochranu pred vydržaním je nutné preukázateľne spochybniť dobrú vieru suseda. Právne relevantným krokom je zaslanie doporučeného listu – výzvy na vypratanie, v ktorej vlastníka upozorníte na neoprávnené užívanie vášho pozemku.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je spoliehanie sa na ústne dohody alebo tichú toleranciu, čo však súd nemusí vyhodnotiť ako prerušenie dobrej viery; preto pri klientoch pripravujeme písomné výzvy, ktoré od momentu doručenia definitívne zastavujú plynutie vydržacej doby.

Neoprávnená stavba na cudzom pozemku (§ 135c OZ)

Špecifická situácia nastáva, ak na vašom pozemku stojí susedova stavba (napr. garáž, altánok). Ide o neoprávnenú stavbu podľa § 135c Občianskeho zákonníka, pričom súd môže rozhodnúť jedným z nasledujúcich spôsobov:

1. Odstránenie stavby: Vlastník pozemku môže žiadať odstránenie stavby na náklady stavebníka.
2. Prikázanie do vlastníctva: Ak odstránenie nie je účelné, súd môže stavbu prikázať do vlastníctva majiteľa pozemku za náhradu (vyžaduje sa súhlas vlastníka pozemku).
3. Zriadenie vecného bremena: Súd zriadi právo stavby za finančnú náhradu.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie rieši zriadenie vecného bremena, pretože súdy pri malých presahoch stavieb z dôvodu hospodárnosti len výnimočne nariaďujú ich odstránenie, pokiaľ nešlo o hrubú svojvôľu stavebníka.

Odporúčaný právny postup pri riešení sporu

Pre efektívne riešenie sporu je vhodné dodržať postupnosť krokov, ktorá minimalizuje náklady a posilňuje dôkaznú situáciu:

1. Zabezpečenie dôkazov: Objednanie geodetického vytýčenia hraníc.
2. Predžalobná výzva: Písomné upozornenie suseda na neoprávnený zásah do vlastníckeho práva s doložením geodetických zistení.
3. Pokus o mimosúdnu dohodu: Odkúpenie spornej časti, zámena pozemkov alebo nájomná zmluva.
4. Súdna žaloba: Reivindikačná žaloba (§ 126 ods. 1 OZ) alebo návrh na usporiadanie neoprávnenej stavby (§ 135c OZ).

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby už v predžalobnom štádiu bola druhej strane jasne preukázaná neudržateľnosť ich právnej pozície, čo často vedie k dohode bez nutnosti iniciovať dlhoročný súdny spor.

FAQ – Často kladené otázky

Kedy dochádza k vydržaniu časti susedovho pozemku? K vydržaniu dochádza vtedy, ak oprávnený držiteľ užíva pozemok nepretržite po dobu 10 rokov a je po celý čas v dobrej viere, že mu pozemok patrí (§ 134 OZ). Samotné užívanie bez právneho dôvodu a dobrej viery na vydržanie nestačí.

Môžem svojpomocne odstrániť susedov plot, ak je na mojom pozemku? Nie, svojpomocné odstránenie plotu bez súdneho rozhodnutia alebo súhlasu suseda sa neodporúča. Mohlo by ísť o protiprávne konanie, preto je potrebné postupovať zákonnou cestou – výzvou na odstránenie a následne žalobou na ochranu vlastníckeho práva (§ 126 ods. 1 OZ).

Čo ak susedova garáž zasahuje len 10 cm do môjho pozemku? V prípade malého presahu stavby súd zvyčajne nenariadi jej odstránenie pre neúčelnosť (§ 135c OZ). Pravdepodobným riešením bude zriadenie vecného bremena, za ktoré vám sused bude musieť zaplatiť jednorazovú finančnú náhradu. Nie je však vylúčené podanie žaloby, ak na pozemku nestojí žiadna stavba.

Stačí na určenie hranice starý plot, ktorý tam stojí 30 rokov? Nie, starý plot nie je dôkazom vlastníckej hranice. Rozhodujúci je stav evidovaný v katastri nehnuteľností, ktorý má prednosť pred faktickým stavom v teréne, pokiaľ nedošlo k právoplatnému vydržaniu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?